Commercieel vastgoed maakt een opvallende comeback. De waarderingen stonden de afgelopen jaren onder druk door stijgende rentes en naweeën van de Covid pandemie (opgelopen huurachterstanden bij retail en horeca, leegloop van kantoorpanden etc.), maar de vooruitzichten lijken nu aanzienlijk te verbeteren. Vooral twee factoren bepalen de aantrekkelijkheid van deze vastgoedcategorie: de gevoeligheid voor renteveranderingen en de mogelijkheid om huurprijzen te indexeren voor inflatie.
In tegenstelling tot residentieel vastgoed, waar huurverhogingen aan strikte regelgeving zijn gebonden, biedt commercieel vastgoed doorgaans meer ruimte om huren jaarlijks te verhogen. Veel huurcontracten bevatten clausules die indexatie op basis van inflatie mogelijk maken, vaak zelfs met een extra opslag. In een economisch klimaat waarin de inflatie relatief hoog blijft en de rente juist daalt, ontstaat zo een gunstige situatie voor beleggers in commercieel vastgoed.
Tijdens de coronapandemie kreeg de sector het zwaar te verduren. Thuiswerken werd de norm, waardoor de vraag naar kantoorruimte afnam. Tegelijkertijd steeg de rente, wat de financieringskosten opdreef. Commercieel vastgoed – waaronder kantoren, winkelpanden, horecaruimtes, logistieke centra en industriële hallen – werd daardoor als minder aantrekkelijk beschouwd. De relatief korte rentevaste periodes van leningen in deze sector maken de waardeontwikkeling extra gevoelig voor rentebewegingen.
Bij een dalende rente zoals nu, worden de korte rentevaste periodes juist een pre. De Europese Centrale Bank (ECB) verlaagde recentelijk de beleidsrente verder, mede door de afkoelende inflatie in de eurozone als geheel. Maar in Nederland ligt de inflatie al geruime tijd structureel hoger dan het Europese gemiddelde, zie ook de grafiek onder. Omdat de ECB haar beleid baseert op het geharmoniseerde inflatiecijfer voor de hele eurozone (HICP EU-20), sluit de renteontwikkeling niet altijd aan bij de specifieke economische situatie in Nederland.
Wanneer Nederland nog haar eigen centrale bank zou hebben, dan zou de beleidsrente waarschijnlijk hoger hebben gelegen om de binnenlandse inflatie te beteugelen. Doordat we deel uitmaken van de monetaire unie, profiteren Nederlandse vastgoedbeleggers nu van een relatief lage rente, terwijl de inflatie – en dus de mogelijkheid tot huurindexatie – hoog blijft. Dit creëert een mooie kans: lage financieringslasten in combinatie met stijgende huurinkomsten.
Naast rente en inflatie spelen vanzelfsprekend ook andere factoren een rol in de waardeontwikkeling van commercieel vastgoed, zoals bouwkosten, regelgeving, demografische trends en de algemene economische conjunctuur. Evenwel is de aflopen jaren gebleken dat met name de dalende rente debet was aan de ervaren prijsstijgingen.
Zolang de inflatie in Nederland hoog blijft en de rente laag, kunnen eigenaren profiteren van het beste van twee werelden: stijgende inkomsten en lage financieringslasten. Voor beleggers die op zoek zijn naar rendement en een belegging wat dichterbij huis, voorziet Nederlands commercieel vastgoed in een mooie mogelijkheid daartoe.
Justin de Ridder is partner bij Nectar, een bedrijf dat actief is op het terrein van private markten en vastgoed. Hij is Econometrist en heeft een achtergrond bij ING.
