Dit is mijn laatste bijdrage als columnist van Investment Officer. Vier jaar lang schreef ik over de onroerendgoedmarkt, met soms een bescheiden uitstapje naar de macro-economie. In deze slotcolumn neem ik u graag mee naar wat voor velen van u de heilige graal zal zijn van de woningmarkt: de hypotheekrenteaftrek.
Tijdens de campagne van de meest recente landelijke verkiezingen bleek dat het politieke draagvlak nog nooit zo groot is geweest om de hypotheekrenteaftrek voor de eigen woning versneld of zelfs geheel af te schaffen. Ook de meer technocratische organen als het IFM, de OESO en De Nederlandse Bank pleiten al jaren voor het (verder) versneld afbouwen van de hypotheekrenteaftrek.
Nu het politieke momentum voor verdere beperking van de renteaftrekbaarheid lijkt samen te vallen met een budgettaire noodzaak, is de vraag wat voor een effect dit zal hebben op de koopwoningenmarkt. Hieronder een poging tot een antwoord. Bij gebrek aan een stoel aan de formatietafel, moeten we ons baseren op wat we wel weten.
De Nederlandse overheid is jaarlijks circa 11 miljard euro kwijt aan de hypotheekrenteaftrek. Bij een verdisconteringsvoet van 4 procent is de netto contante waarde van deze fiscale impuls ongeveer 250 miljard euro. De totale Nederlandse koopwoningenmarkt bedraagt met 4,7 miljoen koopwoningen tegen een mediane koopprijs van 490 duizend euro ongeveer 2.300 miljard euro. Van de totale koopwoningenmarkt wordt - volgens die rekensom - indirect iets minder dan 12 procent gefinancierd door de het Rijk.
Herhalen we bovenstaande berekening met de cijfers uit 2014, toen de overheid ongeveer 10 miljard euro per jaar kwijt was aan de hypotheekrenteaftrek op een totale koopwoningenmarkt van 930 miljard euro, dan komen we tot de observatie dat destijds nog ruim 26 procent van de totale koopwoningenmarkt werd gesubsidieerd door de overheid.
Geconcludeerd mag worden dat het niveau van de huidige huizenprijzen veel minder afhankelijk is van de hypotheekrenteaftrek dan tien jaar terug. Dit is enerzijds een direct resultaat van de gedaalde rentevoet de afgelopen jaren en van de afbouw van het maximale aftrekpercentage van 52 procent in 2014 naar 37 procent in 2024. Anderzijds zijn ook de gestegen huizenprijzen zelf debet aan de deze afgenomen afhankelijkheid.
Terug naar de formatietafel. Mocht onze nieuwe regering met veel bravoure uit de startblokken willen komen en per direct de renteaftrekbaarheid in box 1 aan banden willen leggen, dan is het zeer goed denkbaar dat er inderdaad een neerwaartse druk op de huizenprijzen van 10 procent komt.
In een land waar de koopkrachtplaatjes tot op de tientjes worden doorgerekend, lijkt het echter (of gelukkig!) ondenkbaar dat politici haar electoraat een boekverlies van een halve ton euro’s in de maag zullen splitsen: mediane woningwaarde van 490 duizend euro maal minus 10 procent.
Beter en waarschijnlijker is het dat de aftrekbaarheid stapsgewijs verder wordt afgebouwd. Het afbouwen van de aftrekbaarheid begin 2014 is een groot succes gebleken. Hoewel de Rijksoverheid in absolute termen nog steeds rond de 10 miljard per jaar kwijt is aan de hypotheekrenteaftrek, is er in een periode van tien jaar veel progressie geboekt met het afbouwen van de afhankelijkheid van de koopwoningenmarkt van de renteaftrekbaarheid. De krappe arbeidsmarkt en daarmee gepaard gaande stijgende lonen en het grote tekort aan koopwoningen geeft meerjarige en substantiële opwaartse druk op de huizenprijzen. Deze prijsopdrijvende effecten helpen om een stapsgewijze verdere afbouw van de renteaftrekbaarheid op te vangen, danwel ongemerkt hun effect te laten hebben.
Door nog eens tien jaar op dezelfde koers door te varen en de aftrekbaarheid stapsgewijs verder af te bouwen, kunnen we het wat ooit Den Haag gold als het onbespreekbare H-woord, tot een non-issue maken. Er is zowaar geen gebrek aan andere ‘issues’ waar we onze aandacht en budgettaire ruimte beter aan kunnen besteden.
Het gaat u goed.
Justin de Ridder is partner bij Nectar, een bedrijf dat actief is op het terrein van private markten en vastgoed. Hij is Econometrist en heeft een achtergrond bij ING.
